Vorübergehende Änderungen des WEG-Rechts wegen der Corona-Pandemie


Das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ ist am 27.03.2020 vom Bundestag beschlossen worden. Dieses Notstandsgesetz, das nur vorübergehend bis zum 31.12.2020 gilt, sieht in Art. 2 § 6 auch Änderungen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vor. Danach bleibt der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des WEG bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt. Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zur Beschlussfassung eines neuen Wirtschaftsplans fort.

Eigentümerversammlungen mit einer Anwesenheit von mehreren Eigentümern sind zur Zeit grundsätzlich nicht möglich. Es fragt sich nun, ob und in welcher Form während der Corona-Pandemie dennoch Eigentümerversammlungen durchgeführt und dringend notwendige Beschlüsse gefasst werden können. Als Alternative kommt z.B. ein schriftlicher Beschluss gem. § 23 Abs. 3 WEG in Betracht. Problematisch dabei ist jedoch, dass alle Wohnungseigentümer sowohl der Entscheidung im sog. Umlaufbeschluss, also der Verfahrensart, als auch in der Sache zustimmen müssen. Es ist in der Rechtsprechung umstritten, ob ein vom Verwalter verkündetes positives Beschlussergebnis bei fehlender Einstimmigkeit nur anfechtbar oder sogar nichtig ist.

Eine virtuelle bzw. Online Versammlung z.B. per Skype oder Telefonkonferenz ist unzulässig, wenn keine dahingehende Vereinbarung existiert und dies beispielsweise in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nicht ausdrücklich vereinbart ist.

Üblicherweise sehen Teilungserklärungen derartige Eigentümerversammlungen nicht vor, sondern gehen von der Präsenz der Wohnungseigentümer aus.
Möglich ist allerdings, dass der Verwalter unter Einhaltung der Ladungsfristen unter Beifügung der Tagesordnung zu einer Eigentümersammlung einlädt und alle Wohnungseigentümer den Verwalter mit der Ausübung des Stimmrechts schriftlich bevollmächtigen, es sei denn die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung untersagen dies. Der Verwalter ist dann bei dieser Eigentümerversammlung auch persönlich anwesend. Die vertretenen Wohnungseigentümer könnten zum Zeitpunkt der WEG-Versammlung z.B. telefonisch oder per SMS/Mail Kontakt mit dem Verwalter halten und ihn zu den einzelnen Tagesordnungspunkten oder auch bereits zuvor in der schriftlichen Vollmacht anweisen, wie er für sie aufgrund der erteilten Vollmacht abzustimmen habe.

Dringende Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die noch während der aktuellen Corona-Pandemie durchgeführt werden müssen, darf der Verwalter wie bisher gem. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG auch ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft veranlassen. Von dieser gesetzlichen Notgeschäftsführung i.S.d. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG ist z.B. auch die Umsetzung behördlicher Anordnung, z.B. die Sperrung von Gemeinschaftsgärten oder Spielplätzen in einer Wohnanlage umfasst.

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    Frau Schimmelpennig

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